Kritik an der Bewertung durch das Finanzamt
Nur selten stimmen die für das Bodenrichtwertgrundstück definierten Merkmale der Nutzungsart und der Grundstücksgröße sowie die planungsrechtlich zulässige Bebauung mit den tatsächlichen Eigenschaften des Bewertungsgrundstücks überein.
Die Bewertungsmerkmale für Geschäftsgrundstücke ergeben sich aus der einschlägigen Literatur. Außer und neben den dem Ertragswertverfahren und dem Sachwertverfahren zugeordneten Bewertungsmechanismen bestehen für eine typisierte Bewertung von Geschäftsgrundstücken keine im Bewertungsgesetz begründeten Maßgaben.
Gute Gründe für Sie, sich gegen die Festsetzungen des Finanzamts zu wehren und innerhalb von 1 Monat gegen den Steuerbescheid Einspruch einzulegen.
Dies sind besonderen wertbestimmenden Eigenschaften des Geschäftsgrundstücks und der tatsächliche Gebäudezustand, die bei dem jeweils anzuwendenden Verfahren bei der typisierenden Bewertung von Geschäftsgrundstücken durch das Finanzamt
häufig unberücksichtigt bleiben:
die Grundstückseigenart
Als Geschäftsgrundstücke sind im steuerlichen Sinne diejenigen Grundstücke bezeichnet, die z. B. mit gewerblich oder betrieblich nutzbaren Gebäuden, Sport- und Freizeitgebäuden oder Garagengebäuden bebaut sind.
das Bewertungsverfahren
Losgelöst von der Betrachtung einer wirtschaftlichen Nachfolgenutzung und der Eignung der Objektstruktur
erfolgt die Bewertung im Ertragswertverfahren – nach den Grundzügen der für die Bewertung von
Mietwohngrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken beschriebenen Vorgehensweise.
das Sachwertverfahren
Wegen Ermangelung von verlässlichen Ertragsdaten und auch zur Berücksichtigung baulicher und struktureller Mängel am Gebäude sollte immer eine Bewertung der bebauten Geschäftsgrundstücke im Sachwertverfahren erfolgen – nach den Grundzügen der für die Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern beschriebenen Vorgehensweise.
der Liegenschaftszinssatz
Der Liegenschaftszinssatz orientiert sich an den Veröffentlichungen des örtlich zuständigen Gutachterausschusses im Grundstücksmarktbericht. Bei unzureichenden oder fehlenden Angaben ist der für Geschäftsgrundstücke mit 6,5 % bemessene Liegenschaftszinssatz gemäß BewG anzuwenden.
Ein von mir durchgeführter Vergleich mit den von den Gutachterausschüssen in NRW veröffentlichten
Liegenschaftszinssätzen zeigte, dass den Vorgaben des BewG der Praxisbezug fehlt und diese nach den
durchschnittlichen Erhebungen und Veröffentlichungen der Gutachterausschüsse als zu gering bemessen
anzusehen sind und damit zu überhöhten Wertansätzen führen.
die besonderen Eigenschaften
Sonstige wertbeeinflussende Umstände sind oftmals auf der Grundlage vertraglicher Bindungen begründet, bestehen aber auch in Form von Nutzungsvereinbarungen oder Grundstücksbelastungen wie z. B. Wege- und Leitungsrechte. Vergleichbare Belastungen öffentlich-rechtlicher oder privatrechtlicher Natur werden im Rahmen der typisierenden Wertermittlung nicht wertmindernd berücksichtigt.
