Kritik an der Bewertung durch das Finanzamt

Nur selten stimmen die für das zu bewertende Wohnungs- oder Teileigentum definierten Merkmale mit den tatsächlichen Eigenschaften des Bewertungsobjekts überein.

Die Bestimmung der Merkmale im Rahmen einer typisierenden Vergleichswertermittlung stößt schon aufgrund der Vielfalt der wertbestimmenden Eigenschaften von Wohnungs- und Teileigentum an ihre Grenzen. Die Gutachterausschüsse beschränken sich in ihren Grundstücksmarktberichten regelmäßig auf die Angaben von Preisspannen und gelegentlich auf Lage- und Größenangaben. Wegen fehlender Zustands- und Ausstattungsmerkmale können diese Parameter bei der Wertermittlung nur eingeschränkt Berücksichtigung finden.

Gute Gründe für Sie, sich gegen die Festsetzungen des Finanzamts zu wehren und innerhalb von 1 Monat gegen den Steuerbescheid Einspruch einzulegen.

Folgende wesentliche Abweichungen vom tatsächlichen Zustand und von den besonderen Eigenschaften bleiben bei der typisierenden Bewertung von Wohnungs- und Teileigentum durch das Finanzamt

häufig unberücksichtigt:

die Vergleichspreise

Als Vergleichspreise dienen in erster Linie Kaufpreise, die von den örtlich zuständigen Gutachterausschüssen aus der Kaufpreissammlung abgeleitet und im Grundstücksmarktbericht veröffentlicht werden.

Bei den angegebenen Vergleichspreisen kommen überwiegend zu große Preisspannen zum Ausdruck. Vergleichsobjekte sind infolge fehlender oder unzureichender Beschreibung von Lage, Größe, Zustand und Ausstattung für eine vergleichsweise Beurteilung nur selten geeignet.

die Vergleichsfaktoren

Als Vergleichsfaktoren für die Anpassung von Vergleichspreisen an das Bewertungsobjekt dienen Umrechnungskoeffizienten zur Berücksichtigung von z. B. Abweichungen in der Wohnlage, der Größe und Ausstattung sowie des Alters- und Unterhaltungszustands.

Nahezu alle Gutachterausschüsse sind in Ermangelung von fachlich qualifiziertem Personal mit aufwendigen Erhebungen zur Ableitung von Vergleichsfaktoren durch erforderliche Objektbesichtigungen und dementsprechende Nachbewertung von veräußerten Wohnungs- oder Teileigentumen überfordert. Daher werden erforderliche Daten in aller Regel mittels Fragebogen hinterfragt, die unter subjektiver Objekteinschätzung von den jeweiligen Erwerbern geliefert werden. Hieraus abgeleitete Vergleichsfaktoren reflektieren den Markt daher nur oberflächlich.

die besonderen Eigenschaften

Sonstige wertbeeinflussende Umstände sind oftmals auf der Grundlage der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung begründet, bestehen aber auch in besonderen Nutzungsvereinbarungen wie z. B. in Nießbrauch, Wohnungs- oder sonstigen Nutzungsrechten. Vergleichbare Belastungen öffentlich-rechtlicher oder privatrechtlicher Natur werden im Rahmen der typisierenden Wertermittlung nicht wertmindernd berücksichtigt.