Kritik an der Bewertung durch das Finanzamt
Nur selten stimmen die für die Bodenrichtwertzone definierten Merkmale der Nutzungsart und der Grundstücksgröße sowie die planungsrechtlich zulässige Bebauung mit den tatsächlichen Eigenschaften des Bewertungsgrundstücks überein.
Auch eine Übereinstimmung der Merkmale des typisierten Gebäudes mit den wertbestimmenden Eigenschaften des zu bewertenden Ein- oder Zweifamilienhauses wird nur in äußerst seltenen Fällen festzustellen sein.
Gute Gründe für Sie, sich gegen die Festsetzungen des Finanzamts zu wehren und innerhalb von 1 Monat gegen den Steuerbescheid Einspruch einzulegen.
Folgende wesentliche Fakten der typisierenden Bewertung von Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken, bleiben bei der Bewertung des Grundvermögens durch das Finanzamt
häufig unberücksichtigt:
der Bodenwertanteil
Die Bodenwertermittlung ist vergleichbar mit der Bodenwertermittlung von unbebauten Grundstücken und den resultierenden Abweichungen des Bewertungsgrundstücks von den Merkmalen des Grundstücks in der Bodenrichtwertzone, die bei der Bewertung durch das Finanzamt regelmäßig unberücksichtigt bleiben.
der bauliche Zustand des Gebäudes
Zustandsstörungen gegenüber dem „normalen“ Gebäudezustand, die durch Schäden am Gebäude, Instandhaltungsmängel und Sanierungsbedarf oder auch energetische Investitionserfordernisse bedingt sind, bewirken Wertminderungen.
Mängel und Schäden werden nach der typisierenden Bewertung durch das Finanzamt nur über die hierin enthaltene Alterswertminderung erfasst.
Die oftmals weit über die Alterswertminderung hinaus gehenden Mängel und Schäden bleiben gänzlich unberücksichtigt.
die wirtschaftlichen Eigenschaften
In die Tage gekommene Gebäude entsprechen häufig nicht mehr dem Bedarf und den zeitgemäßen Wohnansprüchen. Die hierdurch eingeschränkte Verkehrsfähigkeit (Verkauf oder Vermietung) bedingt Auswirkungen auf den nachhaltigen Ertrag bzw. auf den Investitionsbedarf, z. B. zur Anpassung an zeitgemäße Grundrissgestaltung und Gebäudeausstattung. Derartige objektspezifische Eigenschaften berücksichtigt die typisierende Bewertung durch das Finanzamt in keiner Weise.
Praxisbeispiel:
Erben von typischen Zweifamilienhäusern aus den 1960er Jahren haben häufig den Wunsch, derartige Objekte zu veräußern, weil kein Eigenbedarf besteht.
Als Erwerber kommen in aller Regel an der Lage des Grundstücks Interessierte in Betracht, die mit dem Erwerb überwiegend die Umgestaltung des Gebäudes in Einfamilien-Wohnhäuser anstreben werden.
die besonderen Eigenschaften
Sonstige wertbeeinflussende Umstände von Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken sind oftmals in nachbarlichen Rechten und Pflichten begründet, aber auch in besonderen Nutzungsvereinbarungen wie z. B. Nießbrauch oder Wohnungsrechten. Vergleichbare Belastungen öffentlich-rechtlicher oder privatrechtlicher Natur werden im Rahmen der typisierenden Wertermittlung sind nicht berücksichtigt.
der Gebäude-Mindestrestwert
Der Gebäude-Mindestrestwert von 40 % der Regelherstellungskosten benachteiligt Erben und Beschenkte grundsätzlich immer dann, wenn der Gebäudezustand nur noch eine geringe oder u. U. keine Restnutzungsdauer erwarten lässt und das Grundstück besser für eine wirtschaftlich Nutzung durch Neubebauung nach Abriss vorhandener Gebäude Verwendung finden könnte, eine Liquidation des Gebäudes aber aus besonderen Gründen (noch) nicht möglich ist.
Diese Fälle ergeben sich z. B. aus mietvertragsrechtlichen Bindungen oder häufig auch bei der Vorwegnahme von Erbregelungen aufgrund eines vom Erblasser/Schenker ausbedungenen Wohnungsrechts.
der Sachwertfaktor
Nahezu alle Gutachterausschüsse sind in Ermangelung von fachlich qualifiziertem Personal mit aufwendigen Erhebungen zur Ableitung von Sachwertfaktoren durch entsprechende Nachbewertung von veräußerten Ein- und Zweifamilienhäusern überfordert. Daher werden erforderliche Daten in aller Regel mittels Fragebogen hinterfragt, die unter subjektiver Objekteinschätzung von den jeweiligen Erwerbern geliefert werden.Hieraus abgeleitete Sachwertfaktoren reflektieren den Grundstücksmarkt daher nur oberflächlich.
Grundsätzlich sind Sachwertfaktoren, die in Bezug auf Alter und Zustand der Gebäude durchschnittliche Werte abbilden, daher immer interpretationsbedürftig.
Hieraus folgt, dass die in der Anlage 26 zum BewG dargestellten Wertzahlen zur Anpassung von vorläufigen Sachwerten von Ein- und Zweifamilienhäusern an die allgemeinen Marktverhältnisse bei Anwendung der typisierenden Bewertung durch das Finanzamt den tatsächlichen Zustand des vererbten oder verschenkten Gebäudes und auch die regionalen Marktverhältnisse gänzlich unberücksichtigt lassen.
