die wirtschaftlichen Eigenschaften

Mietwohngebäuden in ganz oder teilweise überaltertem Zustand, z. B. bei unattraktiven Grundrissen, unmoderner Ausstattung von Bädern, hohem Wärmeenergiebedarf etc. droht absehbarer Leerstand oder u. U. hoher Investitionsbedarf.

Die Konsequenz wird sein, dass Erben oder Beschenkte derartiger Mietwohngrundstücke erhebliche Investitionen zur nachhaltigen Erzielbarkeit von Erträgen tätigen und fianzieren müssen oder versuchen werden, eine Weiternutzung im vorhandenen Zustand durch Mietminderung zu realisieren.

Gemischt genutzte Gebäude sind in ihrer nachhaltigen Ertragsfähigkeit maßgeblich von den gewerblichen Mieteinnahmen abhängig. Nicht selten führt das vertragsgemäße Ende eines Mietvertrages, eine Geschäftsaufgabe oder Insolvenz des Mieters zu der Erkenntnis, dass gewerbliche Räume in ihrer vorhandenen Struktur für keine wirtschaftliche Nachfolgenutzung mehr geeignet sind.

Beispiel: Von der Häufigkeit der strukturbedingten Leerstände zeugt die Vielzahl von Mietofferten an für diese Gebäude.

Die Konsequenz wird letztlich sein, dass Erben oder Beschenkte derartiger gemischt genutzter Grundstücke versuchen werden, sich zu noch gerade akzeptablen Bedingungen von dem Objekt zu trennen oder durch Umbau und massive Investitionen die Vermietungsmöglichkeiten zu erhöhen. Ggf. werden sie zur wirtschaftlichen Nutzung des Grundstücks auch einen Abbruch der Gebäude in Erwägung ziehen müssen, um das Grundstück einer Neubebauung zuzuführen.

Für eine hinreichende Berücksichtigung von objektspezifischen Eigenschaften ist die an aktuellen Erträgen orientierte typisierende Bewertung durch das Finanzamt nicht geeignet.

die besonderen Eigenschaften

Sonstige wertbeeinflussende Umstände von Mietwohngrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken sind oftmals in nachbarlichen Rechten und Pflichten begründet, aber auch in besonderen Nutzungsvereinbarungen wie z. B. in Nießbrauch oder Nutzungsrechten. Vergleichbare Belastungen öffentlich-rechtlicher oder privatrechtlicher Natur werden im Rahmen der typisierenden Wertermittlung sind nicht berücksichtigt.

die Bewirtschaftungskosten

Für die Bewirtschaftungskosten gelten Erfahrungssätze nach den Feststellungen und Veröffentlichungen der örtlich zuständigen Gutachterausschüssen.

Bei unzureichenden Angaben sind die pauschalierten Bewirtschaftungskosten gemäß Anlage 23 des BewG anzusetzen.

der Liegenschaftszinssatz

Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Mietwohngrundstücken und von gemischt genutzten Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst wird; er ist nicht dem Kapitalmarktzinssatz gleichzusetzen.

Anzuwenden sind die vom örtlichen Gutachterausschuss im Grundstücksmarktbericht veröffentlichten Liegenschaftszinssätze.

Bei unzureichenden oder fehlenden Angaben sind die nach Objektarten unterschiedlich bemessenen Liegenschaftszinssätze gemäß BewG anzuwenden.

Ein von mir durchgeführter Vergleich mit den von den Gutachterausschüssen in NRW veröffentlichten Liegenschaftszinssätzen zeigte, dass den Vorgaben des BewG der Praxisbezug fehlt und diese nach den durchschnittlichen Erhebungen der Gutachterausschüsse als zu gering bemessen anzusehen sind und damit zu überhöhten Wertansätzen führen.